Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh

Thạc sỹ - Luật sư: Trương Thành Thiện

Công ty Luật TNHH PATLAW

1900.6815

Tổng đài tư vấn
Tìm kiếm

TỪ VỤ CÔNG TY ALIBABA VẼ RA DỰ ÁN “MA” LỪA ĐẢO KHÁCH HÀNG, NGƯỜI DÂN CẦN LƯU Ý GÌ KHI MUA ĐẤT NỀN DỰ ÁN?

  • 01/10/2019
  • 15 Lượt xem
  • Admin

TỪ VỤ CÔNG TY ALIBABA VẼ RA DỰ ÁN “MA” LỪA ĐẢO KHÁCH HÀNG, NGƯỜI DÂN CẦN LƯU Ý GÌ KHI MUA ĐẤT NỀN DỰ ÁN?

Mới đây, lượng công an tại TP.Hồ Chí Minh ra quyết định khởi tố hình sự, khởi tố bị can và ra lệnh bắt tạm giam đối với những nhân sự cấp cao của công ty Alibaba như ông Nguyễn Thái Luyện (Chủ tịch HĐQT) và ông Nguyễn Thái Lĩnh (Tổng GĐ) về hành vi “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”, khiến cho các khách hàng và nhà đầu tư vào công ty này có khả năng mất trắng số tiền đầu tư.

Điều này ít nhiều tác động đến tâm lý của những người đã và đang có dự định mua đất nền dự án. Vậy, để không phải chịu chung số phận với các nạn nhân của công ty Alibaba, PATLAW gửi đến quý bạn đọc một số vấn đề liên quan đến pháp lý trong việc phân lô, bán đất nền dự án để có thể tránh, giảm thiểu được rủi ro xảy ra.

Căn cứ pháp lý:         - Bộ luật dân sự 2015
                                    - Luật kinh doanh bất động sản 2014
                                    - Luật đất đai 2013
                                    - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP

Kiểm tra xem đất đã đáp ứng điều kiện chung để đưa vào kinh doanh hay chưa

Theo Điều 107 BLDS 2015, bất động sản bao gồm đất đai; nhà, công trình gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Vậy đất đai cũng là bất động sản. Để bất động sản là các loại đất được đưa vào kinh doanh, theo khoản 2 Điều 9 Luật kinh doanh bảo hiểm 2014, cần đáp ứng những điều kiện sau đây:

-Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

-Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

-Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

-Trong thời hạn sử dụng đất.

Kiểm tra xem dự án đã đủ điều kiện để phân lô, bán nền hay chưa

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 194 Luật đất đai 2013:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai

Như vậy, chủ đầu tư dự án chỉ có thể tiến hành phân lô, bán nền khi đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi thực hiện dự án đó cho phép thực hiện.

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 1 Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP có quy định về điều kiện chuyển nhượng đất dưới hình thức phân lô, bán nền:

- Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

- Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

- Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

- Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

è        Tóm lại, để kiểm tra xem dự án đã đủ điều kiện để phân lô, bán nền hay chưa, ta xét xem việc phân lô, bán nền ấy đã được cấp phép hay chưa và sự chuyển nhượng đất dưới hình thức phân lô, bán nền ấy đã đáp ứng đủ điều kiện hay chưa.

Chỉ nên mua đất thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

 

Theo quy định tại Điều 4 Luật đất đai 2013: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”. Vậy nên đất đai không thể là đối tượng để mua bán như các loại hàng hóa thông thường mà chỉ có thể giao dịch thông qua “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” chứ không lập “hợp đồng mua bán đất”. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013.

Người mua đất không nên mua đất nền thông qua hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác vì nó có thể tồn tại rủi ro, ví dụ như:

- Dự án đất nền có thể không thuộc diện phân lô, bán nền hoặc chưa được UBND cho phép như đã nêu trên.

- Hợp đồng có thể bị vô hiệu do giả tạo nhằm che dấu một giao dịch khác, ví dụ trường mạo danh là hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác, nhưng mục đích thật ra là để chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Kiểm tra giấy tờ về tính pháp lý của dự án đất

Người mua đất nền dự án có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các loại giấy tờ sau để kiểm tra tính pháp lý của dự án:

- Dự án đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận cho đầu tư;

- Bản quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt;

- Chủ đầu tư đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật giao thông;

- Chủ đầu tư đã nộp đủ tiền thuế sử dụng đất;

- Ý kiến chấp thuận của Sở Xây dựng bằng văn bản;

- Sở Xây dựng xem xét thửa đất chuẩn bị giao dịch có đang trong tình trạng thế chấp tại tổ chức tín dụng hợp pháp hay không (nếu thế chấp phải giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán).

Tìm hiểu về thông tin chủ đầu tư

Để làm được điều này cũng khá dễ dàng, người mua đất nên tìm hiểu một số thông tin sau trước khi đầu tư vào dự án đất nền:

- Lịch sử thành lập và phát triển của chủ đầu tư;

- Những kinh nghiệm mà chủ đầu tư có được khi thực hiện các dự án;

- Những thành tích, thành công đạt được trong quá trình làm việc;

- Khả năng quản trị, chăm sóc, trách nhiệm với khách hàng;

- Năng lực tài chính của chủ đầu tư;

- Khảo sát mức độ hài lòng của người dân xung quanh cũng như các khách hàng trước kia của chủ đầu tư.

Trên đây là nội dung trao đổi về vấn đề người dân cần lưu ý gì khi mua đất nền dự án. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác quý khách vui lòng liên hệ chúng tôi qua các phương thức sau:

  1. Hotline Tư vấn: 1900.6815

- Phòng Pháp lý Doanh nghiệp: 1900.6815 (1)

- Phòng Tố tụng và Dịch vụ Hành chính: 1900.6815 (2)

  1. Email: luatsu@patlawhcm.com
  2. Bạn có thể gửi hồ sơ hoặc trực tiếp đến Công ty Luật TNHH PATLAW. Địa chỉ: Số 11 đường số 2 - Khu đô thị Vạn Phúc 1, Khu phố 5, Phường Hiệp Bình Phước, Quận Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh.

Liên hệ tư vấn

Lưu ý: Trước khi nhập thông tin Quý khách vui lòng tham khảo Chính sách bảo mật Thông tin Khách hàng được đăng tải trong Phần Giới thiệu của Patlaw.
Hoặc liên hệ hotline: 1900.6815