Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh

Thạc sỹ - Luật sư: Trương Thành Thiện

Công ty Luật TNHH PATLAW

1900.6815

Tổng đài tư vấn
Tìm kiếm

Luận bàn về các trường hợp thu hồi đất theo Luật Đất đai 2013

  • 08/08/2019
  • 33 Lượt xem
  • Admin

Trên thực tế không hiếm gặp các trường hợp hàng loạt dự án đầu tư khi nhà nước thu hồi đất đã bị sự phản đối quyết liệt của người dân. Nhiều dự án bị chậm tiến độ thi công do không thực hiện được công tác giải phóng mặt bằng … Từ đó dẫn đến việc ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống và sinh hoạt cũng như hoạt động kinh doanh của chủ đầu tư cùng những người dân sống trong vùng quy hoạch.

Đứng trước vấn đề này Luật Đất đai 2013 đã có những thay đổi đáng kể nhằm đáp ứng nhu cầu điều chỉnh những vấn đề phát sinh, gồm:

  1. Về hình thức:

Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp thu hồi đất thành 04 nhóm chính (không liệt kê như Luật đất đai năm 2003), cụ thể:

Nhóm 1: Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh (Điều 61, Luật Đất đai 2013)

Nhóm 2: Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 62, Luật Đất đai 2013)

Nhóm 3: Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai (Điều 64, Luật Đất đai 2013)

Nhóm 4: Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người (Điều 65, Luật Đất đai 2013)

Như vậy, mặc dù các trường hợp thu hồi đất ghi trong Luật Đất đai 2013 được xây dựng trên cơ sở Luật đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành, nhưng đã cụ thể hóa hơn về phạm vi căn cứ thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh, tránh trường hợp lợi dụng căn cứ này để thu hồi tràn lan, bồi thường giá thấp gây bức xúc dư luận.

  1. Về nội dung:

a. Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh (Điều 61 Luật Đất đai 2013)

Nội dung này kế thừa khoản 1, Điều 38 và Điều 89 Luật đất đai 2003. Luật đất đai 2013 đã bổ sung thêm căn cứ thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh ngoài việc phải thuộc trường hợp quy định tại Điều 61 của Luật này mà còn phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm của UBND cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (Điều 63, Luật Đất đai 2013) nhằm ngăn ngừa tình trạng thu hồi đất tràn lan, không đem lại hiệu quả kinh tế vì lợi ich nhóm, lợi ích cục bộ.

b. Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 62, Luật Đất đai 2013)

Các trường hợp thu hồi đất được quy định ở điều này gồm có:

  • Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất;
  • Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất;
  • Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất.

So với trước đây Luật Đất đai 2003 tách “Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” thành hai trường hợp “Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội” và “Thu hồi đất vì lợi ích quốc gia công cộng”. Nên khó tránh khỏi việc lạm dụng thu hồi tràn lan. Nhìn nhận được vấn đề này Luật Đất đai 2013 đã chỉnh lý lại việc thu hồi đất phục vụ phát triển kinh tế xã hội phải đáp ứng cả điều kiện vì lợi ích quốc gia công cộng.

Các dự án thu hồi đất phải được thể hiện trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để làm căn cứ cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện ra quyết định thu hồi đất. Đồng thời bổ sung các trường hợp thu hồi đất như:

  • Thứ nhất, dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia, của địa phương bao gồm: Giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt, kho dự trữ quốc gia, công trình thu gom, xử lý chất thải, chiếu sáng đô thị;
  • Thứ hai, dự án xây dựng các công trình sự nghiệp công; chợ, công viên; công trình di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng.

Tuy quy định thêm một số trường hợp thu hồi đất cụ thể nhưng nhìn chung quy định mới đã hạn chế được tính thu hồi tràn lan thông qua việc quy định chặt hơn tiêu chí để được xem là dự án quan trọng mới được thu hồi, theo đó Nhà nước chỉ thu hồi đất đối với các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư, các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư và các dự án do Hội đồng nhân dân chấp thuận. Đây là quy định ngầm về năng lực, trình độ chuyên môn cũng như năng lực tài chính của chủ đầu tư, từ đó nâng cao được chất lượng công trình, hạn chế quy hoạch treo.

c. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai (Điều 64, Luật Đất đai 2013)

Đây là quy định kế thừa các khoản 3, 5, 9, 11, 12, Điều 38 Luật Đất đai 2003 và Điều 182, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP theo đó các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:

  • Sử dụng đất không dúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê….
  • Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
  • Đất được giao cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

So với trước đây Luật Đất đai 2013 có một số điểm đáng lưu ý như sau:

Thứ nhất, quy định: “ sử dụng đất không có hiệu quả” trước đây là một trường hợp để nhà nước thu hồi nhưng Luật Đất đai 2013 đã bỏ căn cứ này, bởi lẽ việc không sử dụng đất hiệu quả phụ thuộc vào nhiều nguyên nhân khách quan và cả chủ quan. Hơn nữa, khi đưa ra căn cứ không sử dụng đất hiệu quả thì không có văn bản nào hướng dẫn tiêu chí đánh giá thế nào là không hiệu quả. Cho nên, căn cứ thu hồi do sử dụng đất không hiệu quả trở nên không khả thi.

Thứ hai, Luật Đất đai 2013 bổ sung quy định Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật Đất đai mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho. Ý nghĩa của quy định này là để hạn chế các giao dịch tự phát trong lĩnh vực bất động sản, giảm phát sinh tranh chấp tăng giá ảo trên thị trường. Tuy nhiên, quy định này vẫn chưa khả thi, bởi lẽ Khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai 2003 và điểm c, Khoản 1, Điều 117, Điều 502 BLDS 2015 thì Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải lập đúng hình thức có công chứng, chứng thực nhưng đối với quyền sử dụng đất không được tặng cho, chuyển nhượng thì người công chứng, chứng thực sẽ xác định được ngay từ đầu sẽ không công chứng, chứng thực văn bản này do vi phạm điều cấm pháp luật. Và kể cả khi văn bản này đã được công chứng chứng thực trót lọt thì cơ quan tài nguyên môi trường xem xét lại cũng không được đăng bạ cấp Giấy chứng nhận. Vì vậy, trường hợp Nhà nước thu hồi đất do đất do không được chuyển quyền và nhận chuyển nhượng, tặng cho quy định trong Luật Đất đai khó có thể xảy ra trong thực tế.

Thứ ba, Luật Đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn quy định người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với nhà nước thì Luật Đất đai 2013 đã bỏ yếu tố “cố ý” vì rất khó chứng minh và thay vào đó là yếu tố “đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành”.

Thứ tư, đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư, Luật đất đai 2013 có bổ sung thêm quy định về việc gia hạn thời gian sử dụng đất so với quy định cũ (Luật Đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành), theo đó:

  • Đất được nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được quyền gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này, nếu hết thời gian gia hạn mà vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì nhà nước thu hồi không bồi thường tài sản gắn liền trên đất, trừ trường hợp bất khả kháng.

Xem thêm khoản 2, Điều 15 Nghị định 43/2014/NĐ-CP 

So với trước đây thì Nhà nước quy định chặt chẽ hơn, rõ ràng hơn về cơ sở căn cứ vào đó chấm dứt quyền sử dụng đất của nhà đầu tư. Mặt khác, quy định này cũng tạo căn cứ pháp lý để Nhà nước thu hồi đất dễ dàng hơn khi dự án triển khai không hiệu quả. Bên cạnh việc quy định về các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai thì Luật đất đai 2013 còn bổ sung quy định tại khoản 2, Điều 64 “việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai phải căn cứ vào văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai”. Quy định ra đời nhằm siết chặt công tác thu hồi đất, tránh tình trạng thu hồi tràn lan, tùy tiện trong thời gian qua.

d. Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người (Điều 65, Luật Đất đai 2013)

Nội dung này xây dựng trên cơ sở kế thừa, sửa đổi bổ sung các khoản 2, 7, 8, 10 Luật Đất đai 2003 và Điều 132, Nghị định 181/2004/NĐ-CP với một số điểm mới:

Thứ nhất, bổ sung trường hợp thu hồi đất, đó là đất ở nằm trong khu vực bị ô nhiểm có nguy cơ sụt lún, sạt lở bị ảnh hưởng bởi thiên tai, de dọa tính mạng con người.

Thứ hai, quy định cụ thể về các căn cứ pháp lý để nhà nước thu hồi đất trong trường hợp chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất có nguy cơ đe dọa đến tính mạng con người, cụ thể:

  • Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;
  • Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
  • Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
  • Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;
  • Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người;
  • Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người.

Với các quy định trên Luật đất đai 2013 đã thể hiện nhiều thay đổi về hình thức và nội dung các trường hợp thu hồi đất bằng cách phân tách từng trường hợp và quy định cụ thể hơn để quy định có thể áp dụng trên thực tế chứ không gộp chung như Luật đất đai 2003. Từ sự đổi mới trong tư duy quản lý và làm luật, thời gian qua tình trạng thu hồi đất và sử dụng đất hạn chế được bớt sự lãng phí, việc thu hồi đất cũng hiệu quả và minh bạch hơn, đảm bảo được tính tôn nghiêm của pháp luật trong việc thực thi quyền sở hữu toàn dân về đất đai.

Trên đây là nội dung trao đổi về việc thu hồi đất theo quy định Luật đất đai 2013 và các văn bản pháp luật đất đai liên quan; Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác Quý khách vui lòng liên hệ chúng tôi qua các phương thức sau:

  1. Hotline Tư vấn: 1900.6815 - Phòng Pháp lý Doanh nghiệp: 1900.6815 (1) - Phòng Tố tụng và Dịch vụ Hành chính: 1900.6815 (2)
  2. Email: luatsu@patlawhcm.com
  3. Bạn có thể gửi hồ sơ hoặc trực tiếp đến Công ty Luật TNHH PATLAW. Địa chỉ: Số 11 đường số 2 - Khu đô thị Vạn Phúc 1, Khu phố 5, Phường Hiệp Bình Phước, Quận Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh

Trân trọng./.

Người viết: Tr.Anh – (Phòng Tố tụng và Dịch vụ Hành chính)  

Liên hệ tư vấn

Lưu ý: Trước khi nhập thông tin Quý khách vui lòng tham khảo Chính sách bảo mật Thông tin Khách hàng được đăng tải trong Phần Giới thiệu của Patlaw.
Hoặc liên hệ hotline: 1900.6815